Trieste, il mercato si risveglia: è boom dei mutui casa

Per chi vuole acquistare casa la situazione non è mai stata così favorevole: le banche detengono molta liquidità (dopo le “iniezioni” della Bce) e i prezzi, sia del nuovo sia dell’usato, sono al minimo storico. «Fino a fine anno - spiega Stefano Nursi, presidente provinciale della Fiaip - sono previsti ancora in calo, con una flessione del 2-3% rispetto al 2014». Guardando agli anni pre-crisi (2007-2008), poi, le quotazioni degli immobili usati sono crollate (-30 -35%), con cali ancora più marcati in certi rioni.

Nella tabella qui sotto, va precisato, i dati si riferiscono ai primi nove mesi di quest’anno, e il confronto è fatto con i prezzi dello stesso periodo del 2014.

Guardando alle zone dove le flessioni risultano più accentuate, in quanto hanno perso di “appeal”, si tratta della parte orientale della città, come Sant’Anna e Poggi Paese, e più in generale i rioni dove sono presenti immobili Ater degli anni ’60-’70. «La perdita di valore - osserva Nursi - è dovuta sia alla qualità degli stabili sia agli spostamenti demografici, cioè all’insediamento di stranieri».

Ci sono chiaramente stranieri e stranieri. Quelli che possono spendere (tedeschi, inglesi, russi, francesi) cercano case di pregio, sia nel centro storico sia in altre aree, ma sempre con il “must” del panorama.

Altri stranieri (serbi e albanesi, soprattutto) richiedono abitazioni a buon prezzo, in particolare a San Giacomo e attorno a Largo Barriera, dove i prezzi si aggirano sui 1.000 euro al metro quadro (con un “calo” medio del 40-45% rispetto ai valori pre-crisi). Quanto ai cinesi, all’acquisto preferiscono l’affitto, mentre continuano a comperare locali d’affari (negozi e ristoranti).

Fra le aree cittadine che rimangono sempre attrattive ci sono ovviamente le Rive, con valori stabili, in media sui 2.300-2.400 euro al metro quadro. Un discorso a parte, pur trattandosi sempre della zona Rive, va fatto per gli spazi della “movida”. Il caso più eclatante è via Torino, dove si registra un forte aumento del prezzo per i locali d’affari (15-20%) a fronte di un calo della richiesta di abitazioni, che però perdono poco di valore, attestandosi sui 2.000-2.200 euro al metro quadro. Altre zone che si mantengono attrattive sono San Vito, Barcola, Gretta e Scorcola. Per quest’ultima, in particolare, c’è grande richiesta, sia da parte di triestini sia di stranieri.

L’evoluzione del mercato presenta aspetti molto diversificati. Le nuove costruzioni, i cui piani finanziari sono stati fatti prima della crisi, sono in sofferenza. Per alcune iniziative di grande portata, la quota degli alloggi non ancora venduti raggiunge anche il 50%.

«L’andamento di domanda e offerta, in particolare per i locali d’affari - sottolinea Nursi - è molto legato alla riqualificazione urbana. Ad esempio nell’area via Crispi, via Ginnastica e via Giulia, a fronte di negozi che chiudono mancano nuove iniziative commerciali. Il mercato - prosegue - tiene invece botta nelle aree pedonali, anche se c’è un ricambio veloce di negozi. Per i locali d’affari la situazione è comunque statica. Tranne qualche strada, nell’ultimo anno i prezzi sono scesi in media del 3%».

Zone pedonali e strade “trafficate” producono effetti diversi sui prezzi, sia delle abitazioni sia dei locali commerciali. Al punto che, in uno stesso isolato, la case che si affacciano su Viale XX Settembre costano sui 1.700 euro al metro quadro, mentre quelle che guardano su via Giulia scendono a 1.300. Lo stesso fenomeno si verifica anche in via San Nicolò e Corso Italia, con una differenza di prezzo, fra una strada e l’altra, del 20-25%.

©RIPRODUZIONE RISERVATA