Trieste, ecco il masterplan del Porto Vecchio: servono 700 milioni dai privati

TRIESTE Per rigenerare il Porto vecchio “basteranno” da un minimo di 600 a un massimo di 700 milioni di euro, sarà necessario un orizzonte temporale compreso tra i 20 e i 25 anni e si creerà un valore intrinseco immobiliare che sfiorerà il miliardo. Sono le principali conclusioni a cui giunge l’advisor Ernst&Young nella “Redazione delle linee guide per l’impostazione di un Piano strategico per la valorizzazione delle aree facenti parte del Porto vecchio”. Lo studio - ormai comunemente chiamato "masterplan" - porta la data finale del 22 giugno, ma l’amministrazione comunale di Trieste alla quale è stato consegnato, non l’ha ancora divulgato. Il Piccolo, però, è riuscito a venirne in possesso.

La conoscenza generale si ferma all’11 maggio, giorno in cui al Magazzino 26 venne svelata la prima parte dello studio che però era soprattutto una fotografia dell’area e delle sue potenzialità.

Ora filtra anche il resto dello studio che contiene gli elementi per ipotetici masterplan e cronoprogramma. La stima di 600-700 milioni, sottolinea comunque Ernst&Young «è riferita ai soli cosiddetti hard cost di intervento e relativi soft cost al netto di costi di bonifica e/o opere pubbliche ulteriori la cui entità e i cui costi non risultano allo stato attuale prevedibili e al netto di qualsiasi fonte di finanziamento pubblico a copertura parziale di alcune voci di spesa».

La superficie da riqualificare viene comunque fissata in 295mila metri quadrati, mentre l’intera area comprese le parti che rimangono all’Autorità portuale è ampia più del doppio. Il “concept” di intervento viene declinato in cinque ambiti di insediamento con un mix di destinazioni. Sono i seguenti: leisure/intrattenimento; nautico; consolidamento; ricerca/formazione; museale/congressuale.

L’ambito più esteso e qualificante (dovrebbe occupare tra i 110mila e i 135mila metri quadrati) per la rigenerazione dell’intera area viene definito il leisure/intrattenimento in cui dovrebbe essere fatta quasi metà dell’investimento complessivo per quanto riguarda gli hard cost e cioé dai 250 ai 300 milioni.

«É possibile prevedere l’installazione di destinazioni - sottolinea l’advisor - che fungano da elementi qualificanti per la cittadinanza in termini di utilizzo e fruibilità pubblica come ad esempio aree a verde, piste ciclabili, jogging path, aree pedonali, elementi iconici come ad esempio un edificio simbolo e il Parco del mare. Inoltre in tale ambito - viene aggiunto - è possibile l’insediamento di destinazioni che fungano da elementi di completamento e innesto rispetto a quanto oggi espresso dal territorio come ad esempio la food court aperta sul waterfront o attività cantieristiche (legate inevitabilmente a un re-thinking dell’Adriaterminal), fish market, spazi dedicati allo sport, megayacht e ricettività. Nelle esemplificazioni di attività e/o destinazioni insediabili si citano: high end food experience building, marina yacht, esposizioni mare e nautica, hotel di lusso, fish market, Parco del mare, aree sport outdoor, piste ciclabili. Un fish-market destinato a essere un’attrattiva per i turisti oltre che occasione di acquisti per i triestini dovrebbe in realtà affiancare ciò che il Comune ha indicato come il primo tassello per la riqualificazione dell’area cioé il Mercato ittico da insediare entro un anno e mezzo. Il complesso occuperà i magazzini 28 e 30.

Lasorte Trieste 04/06/13 - Faro della Vittoria

Il secondo ambito, «focalizzato sulle opportunità legate al potenziamento del traffico passeggeri e dei flussi turistici» è quello strettamente nautico e dovrebbe estendersi su una superficie di 30-40mila metri quadrati. È centrato «sul potenziamento del terminal passeggeri per un’offerta di collegamenti via mare lungo tutto l’Adriatico, oltre che in supporto del segmento crocieristico laddove se ne presentino condizioni e opportunità. Di pari passo - sottolinea l’advisor - va potenziata la rete di servizi ancillari a supporto del terminal passeggeri in modo tale da favorirne la crescita attraverso lo sviluppo adeguato dell’indotto strettamente correlato».

Viene ritenuto opportuno «che tali destinazioni siano previste in una fase iniziale dell’intera rigenerazione con l’obiettivo di creare un tessuto e un indotto su cui andare a innestare le fasi successive di sviluppo». L’intervento di massima necessario è valutato tra i 60 e i 70 milioni. Quanto alle attività e destinazioni insediabili si citano parcheggi a silos e servizi di noleggio auto oltre ad attività di intrattenimento tutto a supporto dei traghetti di collegamento lungo l’Adriatico.

Va ricordato che Fincantieri ha ripetutamente confermato l’interesse per realizzare un porto per megayacht con annessi servizi, mentre l’Autorità portuale ha avviato uno studio per trasformare l’Adriaterminal in terminal passeggeri.