Parte la vendita degli immobili ex Allianz
TRIESTE Entro sei anni Bnp Paribas Real Estate Sgr venderà tutti gli immobili acquistati da Allianz lo scorso 8 luglio. È scritto nero su bianco nel Business Plan preliminare approvato il 29 giugno 2015 dal Consiglio di amministrazione del gruppo e ribadito negli 11 volumi depositati da pochi giorni all'Ufficio Tavolare di Trieste, contenenti il “maxi contratto” di compravendita tra Allianz e la stessa Bnp Paribas. L'intero pacchetto immobiliare è stato pagato 118,5 milioni di euro ed è stato fatto confluire in un fondo denominato “Alloro”. Il “gioiello” più prezioso del pacchetto triestino è senza dubbio Palazzo Pitteri, l'edificio di piazza Unità 3, attualmente sfitto per il 38%, ceduto per 7,1 milioni di euro (2.736 euro al metro quadrato), con locazioni in essere che rendono 100mila euro l’anno. Tra gli affittuari, oltre ad alcune residenze, anche il Caffè Audace e la sede di Mediolanum.
Il patrimonio ceduto da Allianz a Bnp Paribas comprende complessivamente 140 immobili. Nello specifico 37 stabili interi (alcuni con più di 80 appartamenti), 183 singole unità immobiliari, tra cui anche box, magazzini, e tre terreni agricoli. Di questo portafoglio immobiliare attualmente il 44 % è destinato ad uso uffici, il 41 ad uso residenziale. In tutto parliamo di 113.150 mq. Tenendo conto che una parte degli immobili sono sfitti, il canone di locazione totale annuo è di 5,3 milioni di euro. Gli immobili sono ubicati quasi tutti al Nord Italia, il 6 % del valore d’acquisto del patrimonio si trova a Trieste dove Allianz possedeva oltre 400 appartamenti oltre ad uffici e fori commerciali. Quattro gli asset immobiliari che Bnp Paribas indica come di maggior prestigio e che rappresentano l'80% per cento del valore immobiliare ceduto: quello di via Alfieri 22 a Torino, quelli di Corso Porta Romana ai civici 13 e 17 a Milano e lo stabile di piazza dell'Unità 3 a Trieste. Tra gli immobili ceduti ci sono anche le 50 sedi di agenzie a marchio Allianz, che ogni anno rendono un canone di locazione di 0,6 milioni di euro (75 euro al metro quadrato).
«Il Business plan preliminare del Fondo - si legge nella descrizione dell'operazione illustrata nel corso del consiglio di amministrazione di Bnp Paribas Reim Sgr P.A - ha un orizzonte temporale di sei anni, data entro la quale si prevede il completamento della dismissione del portafoglio. Il tasso interno di rendimento a vita intera del fondo è pari al 14,5%». Dunque entro sei anni il Fondo Alloro venderà tutto. Nel piano di dismissione del portafoglio immobili, illustrato a supporto del contratto di compravendita stipulato davanti al notaio milanese Carlo Marchetti, Bnp Paribas Sgr prevede la locazione degli immobili sfitti e la successiva vendita; la vendita in blocco applicando uno sconto degli edifici “cielo terra”, vale a dire interi, tra i quali viene citato palazzo Pitteri di piazza dell'Unità; la vendita frazionata del 48 % degli immobili. Ovviamente gli inquilini che risultano locatari degli immobili avranno la prelazione sulla vendita.
Intanto il Fondo Alloro mette in previsione di spendere 4,2 milioni di euro di investimenti per valorizzare e migliorare gli immobili ai fini della stipula di nuovi contratti di locazione. Altri 1,5 milioni per ristrutturazioni degli immobili da vendere in blocco (di questi 0,2 milioni dovrebbero venire investiti per palazzo Pitteri), oltre a 6,7 milioni di euro per la ristrutturazione, il frazionamento degli immobili e la conversione di parte degli uffici in residenziale e viceversa. In tutto un investimento di 12,4 milioni di euro ai quali il Fondo prevede di aggiungere spese di amministrazione, per imprevisti e per la commercializzazione degli spazi. A fronte di un investimento per l'acquisto del pacchetto di Allianz di 118,5 milioni di euro, Bnp Paribas Sgr prevede per «il piano vendita degli immobili con proventi da dismissione per un totale di 201,4 milioni di euro ed il termine delle cessioni entro il 30 giugno 2021». Il palazzo che si affaccia su piazza dell'Unità al civico 3 verrà venduto in blocco a 10,3 milioni di euro, 3.986 euro al metro quadrato. La fetta consistente del patrimonio di Allianz che, con una delle operazioni più imponenti del mercato immobiliare italiano, è passata ora nelle mani del Fondo Alloro costituito da Bnp Paribas Sgr (a Trieste restano nelle “mani” di Allianz la sede di Largo Irneri e Palazzo Ras di Piazza della Repubblica), include 58 complessi immobiliari della nostra regione: 47 a Trieste, 2 a Muggia, uno a Sgonico, 2 a Monfalcone, 2 a Udine, uno a Cividale, uno a Gemona del Friuli, uno a Gorizia e uno a Pordenone. Tra i più importanti a Trieste per posizione di prestigio o per numero di appartamenti, oltre a Palazzo Pittrei, sono quelli di via San Nicolò, di via Pozzo del Mare, via Cassa di Risparmio, via del Coroneo (lo stabile sopra la galleria che collega la via con via San Francesco), via Udine, via Cologna, salita di Contovello o Salita di Madonna di Gretta.
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