Nuovo Catasto, aumenti sino al 119% dei costi-casa

Tutto ruota intorno all’algoritmo che definirà le nuove rendite e i nuovi valori catastali, più vicini a quelli di mercato e con conseguenti rischi di aumenti fiscali. Parliamo dell’attesa riforma del Catasto. Come scritto dal “Sole 24 Ore”, con l’approvazione del decreto legislativo sulle commissioni censuarie si andrà alla pubblicazione sulla Gazzetta ufficiale e all’avvio dei meccanismi esecutivi. Insomma, si sta delineando (seppure lentamente) il quadro. Una volta entrata in vigore la riforma, le commissioni definiranno i nuovi valori da utilizzare per gli estimi catastali, stabilendo il valore medio ordinario di tutti gli immobili attraverso l’elaborazione di un coefficiente che terrà conto della qualità del manufatto, della sua collocazione, dell’anno di costruzione, dello stato conservativo degli immobili e dei valori immobiliari della zona di cui fa parte. Inoltre, il nuovo valore degli immobili in futuro sarà calcolato non più sul numero dei vani ma metri quadri.

Le simulazioni

a Gorizia

Cosa succederà a Gorizia? Si possono fare soltanto proiezioni (come quelle fatte dallo stesso quotidiano economico qualche tempo fa) ma che vengono smentite con forza dalla Federazione italiana agenti immobiliari professionali e dal suo presidente Pierluigi Sardelli. “Il Sole 24 Ore” ha, infatti, confrontato a suo tempo il valore catastale medio della città capoluogo di provincia con quello del prezzo di mercato che, in teoria, dovrà essere preso come riferimento. Il risultato? Per avere un'idea della situazione dei singoli Comuni basta guardare alle case iscritte in categoria A2 e A3 che nel complesso pesano per l'80 per cento di tutte le abitazioni. Le prime hanno rendite catastali mediamente più alte delle seconde, ma il problema è che spesso i valori di mercato sono identici.

Chi possiede una A3 beneficia di uno sconto fiscale improprio rispetto al vicino di casa che vive in una A2 e quando la riforma sarà a regime rischia i maggiori rincari. Ebbene: a Gorizia, riguardo alle abitazioni A3, la differenza del valore catastale e di mercato arriva al... 119%. Se invece puntiamo l'attenzione sulle abitazioni di categoria A2 il divario è più contenuto e si assesta sul 30%. Bisogna ripetere che si tratta di valori medi ma è sin troppo chiaro che se assieme al Catasto non verranno riviste anche le aliquote di Imu e Tasi le tasse sulla casa conosceranno una variazione all’insù del 59 per cento. Una mazzata. Il catasto detiene le mappe di ogni abitazione (in Italia è dettagliato come in nessun’altra parte del mondo) e determina anche il valore catastale (o fiscale) degli edifici. Ebbene: da anni è clamorosamente sballato rispetto al valore reale, di mercato. Si può essere proprietari di una casa di lusso con una rendita catastale bassissima e si pagano tasse minime. O al contrario ci si ritrova un appartamento che negli anni (per tipologia o per zona) si è declassato, ma ci si porta dietro un alto valore fiscale. Chiare ingiustizie che la riforma dovrebbe eliminare, rimettendo i due valori in linea.

Le contestazioni

della Fiaip

Ma tutte le simulazioni che in questi giorni vengono effettuate sono contestate dalla Fiaip e dal suo presidente provinciale Pierluigi Sardelli. Che parla, senza mezzi termini, di «proiezioni terroristiche». «In queste settimane si sta scatenando un panico ingiustificato fra i cittadini. Perché? Perché si tratterà di un adeguamento e non necessariamente di un aumento. Cosa intendo dire? Che ci saranno rendite catastali che saranno adeguate all’insù ma ci saranno anche rendite che diminuiranno, con il risultato che la pressione fiscale si allenterà. Ecco perché non capisco certe simulazioni che decretano aumenti iperbolici che, poi, non si concretizzeranno. Inoltre, prima di vedere operativa la riforma del Catasto passeranno parecchi anni».

Prosegue Sardelli: «Faccio anche due esempi che non hanno una base reale ma servono per capire la questione. Ci sono ville nei paesi isontini che hanno un valore catastale basso e un valore commerciale assai più alto: l’adeguamento farà rima con aumento. Contemporaneamente, ci sono appartamenti in via Carducci a Gorizia, l’antica “via dei signori”, che hanno un valore catastale ben più alto di quello commerciale: in questo caso, il costo della casa sarà destinato ad abbassarsi. Ecco perché ritengono semplicemente terroristiche certe proiezioni che non tengono minimamente conto degli scenari che si delineeranno».

Peraltro, la Fiaip è l’unica Federazione che parteciperà ai lavori della commissione che dovrà stabilire i nuovi valori. «Commissione che si riunirà ogni anno e interverrà qualora dovesse rendersi necessario modificare qualcosa», conclude molto chiaramente Sardelli.