Le nuove regole sui mutui: una guida per tutelarsi

MILANO. Nessun cappio al collo per i mutuatari in temporanea difficoltà nel pagamento delle rate, ma una serie di regole da seguire per evitare brutte sorprese. Pubblicato il nuovo decreto mutui, è il momento di ragionare a mente fredda sulle novità normative e anche sulle applicazioni concrete, considerato che alla fine è interesse di tutti far prevalere il buon senso. A cominciare dalla banca, che non ha interesse a "sottrarre" la casa, che andrebbe a pesare sul suo bilancio.

La banca fa da sé

La principale innovazione del decreto è la possibilità per la banca, in caso di 18 rate mensili del mutuo non pagate (e non più 7 come ipotizzato all'inizio del percorso normativo), di vendere direttamente la casa senza dover più passare dall'asta tramite Tribunale. Una misura in linea con i principi indicati da una direttiva europea del 2014 (la 17/Ue), introdotta per rendere più agevole la vendita degli immobili, evitando che le lungaggini della giustizia facciano deperire il bene, dato che le aste immobiliari di solito arrivano a compimento dopo cinque-sette anni. La clausola sarà in ogni caso facoltativa e potrà essere inserita esclusivamente per i contratti sottoscritti dalla data di entrata in vigore delle nuove norme, senza quindi l'estensione ai contratti di surroga dei vecchi finanziamenti.

Le tutele per i consumatori

Se le parti decidono di inserire nel contratto di mutuo la clausola di inadempimento, dovrà intervenire un consulente del consumatore per accompagnarlo nella definizione delle condizioni. In caso contrario, la clausola sarà nulla.

Per altro viene confermato il divieto, fissato dal Codice Civile, dei patti che dovessero trasferire, in caso di mancati pagamenti, la casa direttamente nella proprietà della banca. Così come non è stata reintrodotta la penale sull'estinzione anticipata del mutuo abolita in Italia nel 2007, nonostante il fatto che la direttiva europea lasciasse agli Stati la facoltà di decidere in merito.

Le tutele per i consumatori sono state rafforzate anche in un'altra direzione. Nel fissare le disposizioni attuative, Banca d'Italia dovrà infatti avere un particolare riguardo ai casi di eventuale stato di bisogno o di debolezza del consumatore, oltre agli obblighi informativi e di correttezza del finanziatore.

Chi ci guadagna, chi ci perde

Il bicchiere è mezzo pieno o mezzo vuoto per tutti. Quanto alle banche, il fatto di saltare la procedura dell'asta sicuramente aiuta a ridurre le tempistiche per "smaltire" un asset che appesantisce i bilanci. Tuttavia, rispetto alla previsione iniziale di avviare la vendita dopo sette mesi, i tempi si sono allungati. I consumatori non potranno più disporre del filtro giudiziale in caso di inadempienza, ma un anno e mezzo di cuscinetto è più che abbondante per i casi di temporanea difficoltà nell'onorare il debito contratto.

Alla fine, la sensazione è che cambierà poco nei fatti perché né una parte, né l'altra avranno interesse a tirare troppo la corda con il risultato di perdere la proprietà(nel caso dei consumatori) o di dover contabilizzare comunque una pesante perdita, tra calo del valore del bene e mancati pagamenti (per la banca). Resta comunque il fatto che la definizione delle regole da seguire quando si presentano queste situazioni aiuterà la certezza del diritto, e potrebbe fare una spinta al mercato immobiliare, che da qualche mese sta fornendo timidi segnali di risveglio.

Le tutele statali

In ogni caso va ricordato che restano valide le tutele previste per i mutuatari in difficoltà. A cominciare dal Fondo di solidarietà, che consente la sospensione del pagamento del mutuo per 18 mesi. Possono accedervi i mutuatari con un indicatore Isee non superiore a 30mila euro, un mutuo non superiore a 250mila euro e relativo all'acquisto della prima casa, in caso di perdita del posto di lavoro, morte o sopraggiunto handicap grave o condizione di non autosufficienza.