Le case da 200mila euro fanno ripartire il mercato

Allora è vero. Il mercato immobiliare triestino, che in triste coerenza con quello nazionale ha visto evaporare in sette anni quasi i due terzi delle transazioni, sembra riprendere fiato. Sia chiaro, siamo ancora a livello di “sentiment” - come rileva il report semestrale redatto dall’ufficio studi della Gabetti - ma l’umore degli operatori pare volgere al meglio e, per quanto ancora non “pesata” statisticamente, si assiste a una ripresa della domanda o, comunque, a un sensibile aumento delle richieste di abitazioni. Su questa positiva sensazione la valutazione della Gabetti, elaborata a livello nazionale in base alle indicazioni del titolare dell’agenzia triestina Filippo Avanzini, converge con l’analisi di Andrea Oliva, presidente regionale della Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari), che raccoglie circa un terzo dei 150 operatori immobiliari sulla piazza triestina.

Vediamo innanzitutto cosa riporta la nota semestrale Gabetti. Le transazioni nel periodo gennaio-giugno ’14 sono state 881 (per intenderci, negli anni “buoni” fino al 2008 si arrivava a 2400). Nella seconda parte del 2014 si evidenzia il maggior dinamismo della domanda, facilitata da un ulteriore abbassamento dei prezzi, scesi di circa il 6% nel corso dell’anno passato (Tecnocasa parla invece di una variazioine ribassista dell’11,1%): flette maggiormente l’usato rispetto al nuovo/ristrutturato.

I tempi medi di vendita viaggiano - secondo Gabetti - attorno a 4-5 mesi con sconti del 5-7% per gli immobili «i cui prezzi sono riallineati tra richiesta e valore di mercato». Avanzini stima che il 75%, di coloro che cercano casa, si interessino ad abitazioni entro i 200 mila euro. All’interno di questa fascia commercialmente preponderante, un 30% guarda ad appartamenti tra i 50 e i 100 mila euro, un altro 30% a enti tra i 100 e i 150 mila euro. La domanda prevalente riguarda soluzioni tra i 60 e 90 metri quadrati o tra i 90 e i 120 mq. Le zone, ritenute più attrattive, sono Centro, Centro Storico, Giardino Pubblico, San Giovanni, San Vito.

Piuttosto dettagliato il movimento dei prezzi. «In Centro i prezzi dell'usato in buone condizioni si sono mantenuti intorno ai 1.650 euro al mq - recita la nota -il nuovo ristrutturato all'interno di stabili signorili ha invece quotazioni di 2.500 euro». «In Centro storico e in zona Rive siamo intorno ai 2.200 euro/mq per soluzioni in buono stato in stabili signorili - riprende - e a 2.900 euro per il ristrutturato a nuovo. Negli stabili di tipologia media troviamo invece valori intorno ai 1.850 euro per l'usato in buone condizioni».

Case: in centro storico e in zona Rive siamo intorno ai 2200 euro al metro quadro

«In calo le quotazioni dell'usato in zona Giardino Pubblico: siamo a 1.100 euro per l'usato in buono stato, a 800 per l'usato da ristrutturare e a 1.400 per il nuovo/ristrutturato». A San Luigi e Chiadino - rileva Gabetti - lievi flessioni attorno al 2%, quindi circa 1.470 euro/mq per l'usato in buone condizioni, 1.000 per l'usato da ristrutturare e 1.800 per il nuovo/ristrutturato. Gabetti registra cali anche a San Giovanni e San Vito. Nel primo caso siamo sui 1.300 euro/mq per l'usato in buono stato, 950 per gli immobili da ristrutturare e 1.700 per il nuovo/ristrutturato. San Vito prospetta 1.580 euro per l'usato in buone condizioni, 1.000 per l'usato da ristrutturare e 1.950 per il nuovo/ristrutturato.

Andrea Oliva vuole essere ottimista. «C’è un’inversione di tendenza - osserva - che si concreterà durante il 2015 soprattutto in termini di volumi. Inversione agevolata dalle banche tornate a finanziare l’acquisto immobiliare». Rispetto a Gabetti, Oliva annota un livello più alto di richiesta, fino a 250-300 mila euro: «Potenziali acquirenti a reddito fisso, che hanno venduto un appartamento di minor valore e che, con l’ausilio di un mutuo, desiderano migliorare la qualità della loro abitazione».

«La gente comincia a capire - prosegue Oliva - che i prezzi non saliranno così rapidamente, che ci vorrà tempo per una lievitazione che necessiterà di volumi ben più consistenti. E così il denaro ricomincia a girare. Piano piano: le previsioni 2015 suggeriscono 2400 transazioni, la metà rispetto agli anni “buoni”!». «Comunque “Scenari immobiliari” - conclude Oliva - lo ha recentemente detto: Trieste sarà capo-classifica nazionale, i prezzi cresceranno dell’1,9% nel 2015 e del 3,6% nel 2016. I fondi di investimento guardano con attenzione alla nostra città e qualcuno si ricorda come nel 2007 una banca primaria avesse conferito la “tripla A” per chi avesse voluto compare casa a Trieste».