Croazia, frena il boom immobiliare: le compravendite in calo dell’80%

La domanda è infatti già precipitata e sta ulteriormente calando. Al punto che talune agenzie immobiliari hanno preferito chiudere i battenti. I cittadini stranieri che fino al 2005 le avevano assillate con richieste di una casa al mare o di un’area edificabile lungo la costa sono diventati sempre più rari o comunque non disposti a sborsare le cifre richieste (fino a 3 mila euro a metro quadro per le ubicazioni migliori).

A quanto pare i primi a rifiutare il salasso sono stati i cittadini di Sua Maestà britannica, che fino a qualche tempo fa ritenevano l’Istria una sorta di «seconda Toscana». Alla Dream Property Croatia, propaggine della multinazionale Savills, fanno notare come già nel 2005, e più ancora l’anno scorso, proprio a causa dei prezzi esagerati molti clienti avessero dirottato le loro richieste dalla costa croata a quella montenegrina.

Dove però ultimamente s’è notata la stessa tendenza, ossia una crescita vertiginosa dei prezzi. Stesso riscontro anche dalla Selection Property. Con un’eccezione: quella dell’Istria, per la quale l’interesse continua sì a «tenere» ma dove coloro che possono permettersi l’acquisto di una casa o di una tenuta, anche lontana dalla costa, sono sempre più rari. Dopo il boom cominciato nel Duemila e durato fino a tutto il 2005, quest’anno c’è stato un vero e proprio crollo della domanda.

Lo confermano i dati della Direzione imposte del Ministero delle finanze e quelli dell’Associazione delle agenzie immobiliari. Nei primi tre mesi di quest’anno sono stati registrati solo 12.678 atti di compravendita, che in proiezione annua darebbero una flessione di circa l’80% rispetto al 2006, quando già la domanda aveva dato evidenti segnali di cedimento. Stante la piega assunta ultimamente dal mercato immobiliare, durante tutto quest’anno gli atti di compravendita stipulati potrebbero aggirarsi intorno ai 50 mila: bene che vada, meno della metà rispetto all’anno scorso. Anche superando di poco tale cifra, tuttavia, si tratterebbe pur sempre della cifra più bassa dell’ultimo decennio.

Secondo la predetta Associazione delle agenzie immobiliari, il crollo trova spiegazione anzitutto nei prezzi pretesi dagli attuali proprietari. Vengono poi, nell’ordine, il cattivo stato delle case in offerta (richiedono estesi restauri e quindi cospicui investimenti aggiuntivi), poi le normative più severe per quanto attiene alle nuove costruzioni lungo la costa e i vincoli per il riattamento di quelle vecchie, nonché l’estenuante trafila burocratica legata ai passaggi di proprietà. Un ulteriore disincentivo è costituito poi dalle sempre più numerose truffe, non solo ai danni di stranieri (c’è stato persino un avvocato scomparso dopo avere intascato una caparra di 20 mila sterline). Parlando, infine, di prezzi per l’acquisto di una casa, villa con vista mare o di un terreno edificabile, le cifre maggiori richieste dagli attuali proprietari si registrano in quel di Ragusa (Dubrovnik) e in talune località costiere dell’Istria. Qui le case vanno in genere da 2.600 a 3 mila euro al metro quadro, a seconda della posizione e delle condizioni. Con qualche eccezione, come quella segnalata da Ragusa, dove in un caso forse unico per la Croazia sono stati sfiorati gli 8 mila euro per metro quadro.

Stesse cifre, più o meno, per gli appartamenti. A Zara, Spalato e Sebenico si scende a quote che vanno da un minimo 1.100 ai 2 mila euro al mq per le case e a 1.600-2.000 per gli appartamenti in condominio.

Un po’ più abbordabili i prezzi sulle isole, dove però le case in vendita necessitano solitamente di interventi più o meno dispendiosi. Il che dipende anche dalle esigenze di chi acquista. Sempre per ciò che riguarda gli appartamenti in condominio, a Fiume il costo del metro quadro in città va dal migliaio di euro fino a 2.200-2.500, a seconda delle zone urbane. Per Pola la «forbice» va solitamente da 900 a 2.100 euro. Quanto ai terreni edificabili, i costi minimi sono quelli sulle isole dalmate (dai 50-70 euro in su), dove però c’è il grosso problema degli allacciamenti alle reti idrica ed elettrica e del trasporto dei materiali. Altrove, ai limiti dei centri maggiori il costo di un metro quadro può salire fino a 300-350 euro o più, a seconda delle ubicazioni. Va notato comunque che i prezzi succitati sono quelli contrattati dalle agenzie. Il che significa che senza la loro mediazione si possono forse spuntare anche condizioni migliori.

f.r.