Assemblee, appalti, assicurazioni ai tempi del Coronavirus: così si scansano gli ostacoli

TRIESTE. Con il virus Sars-Cov2, progettare, appaltare ed eseguire interventi come alcuni di quelli coperti dal superbonus al 110%, significa includere il rischio in ogni fase, sia nei tempi che nei costi. E l'incertezza incide sempre sui prezzi. Passiamo in rassegna alcune indicazioni utili, passo dopo passo, che risolvono le principali criticità. Anche se i costi del finanziamento-ponte potrebbero essere un po' più elevati se l'impresa dovrà ritardare i lavori, non per sua colpa, questo non sarà motivo di revoca del finanziamento da parte della banca. Assenti al momento le coperture assicurative anti Covid.

Adeguata la valutazione, raccolte le offerte, con attribuzione a impresa e cessione del credito a banca o assicurazione o altro soggetto o "chiavi in mano", tramite un unico appaltatore, il cosiddetto General Conctractor, tutto passa in assemblea di condominio. Se le delibere non sono pienamente legittime per forma, diventano comunque definitive se non sono impugnate entro trenta giorni, secondo i termini dell'articolo 1137 del Codice civile. Se invece sono illegittime circa l'oggetto, queste possono essere nulle e quindi prive di effetti giuridici.

Dopo le modifiche al decreto Agosto, è possibile deliberare - con il terzo del valore millesimale - i lavori, il finanziamento e la cessione del credito. C'è chi sostiene che la delibera sia comunque illegittima se relativa a lavori individuali trainati, alla cessione del credito fiscale e anche al finanziamento, perché riguardano diritti individuali. Ma la norma ha così cercato di risolvere il blocco dovuto all'unanimità che in condominio non si raggiunge mai ed è una possibilità in più molto importante. In generale un'assemblea, anche in videoconferenza, se convocata e realizzata rispettando tutte le procedure di legge, non mette a rischio la partenza dell'iter per richiedere il bonus, inclusa la cessione del credito.

I rischi in assemblea

Le domande-risposte più frequenti (Faq) di sintesi al Dpcm del 3 novembre scorso, stabiliscono che l'assemblea si può fare in presenza, ma occorre rispettare le disposizioni in materia di distanziamento sociale e l'uso dei dispositivi di protezione individuale. È però "fortemente consigliato" svolgere la riunione dell'assemblea in modalità a distanza. Riunire l'assemblea in presenza è difficilissimo, per la carenza di spazi adatti - occorrono circa sette metri quadrati a testa per partecipante alla riunione - adeguatamente ventilati, con corridoi separati di ingresso e uscita.

Poco probabile poi che, nel corso di un'assemblea di varie ore, tutti i presenti mantengano correttamente la mascherina, specie se intercorrono discussioni animate. Con la possibilità che il rischio contagio possa aumentare. Ci sono poi le limitazioni per le zone gialle, arancioni e rosse. Per le persone più a rischio, anziani, immunodepressi, obesi, l'assemblea è da evitare. Di qui la loro esclusione, in concreto, dalla decisione per il 110%, forse la più importante mai presa per la vita del condominio. L'assemblea in presenza è costosa e rischiosa. Quella in videoconferenza non costa e si realizza più facilmente.

La riunione in videoconferenza

La possibilità di svolgere l'assemblea in videoconferenza è oggetto di interpretazioni controverse riportate a fianco. L'11 novembre è stato approvato dal Senato, e con ogni probabilità diventerà legge con il passaggio alla Camera, l'emendamento 5.0.6 al decreto legge 125-2020, che elimina la necessità del consenso di tutti i condomini all'assemblea in videoconferenza e inserisce quella della sola maggioranza (tra le proteste di alcuni addetti ai lavori, a cominciare da Confedilizia, secondo cui la norma intacca i diritti di chi non sa utilizzare i mezzi telematici).

Per la videoconferenza la app più utilizzata è Google Meet: si può accedere con pc, tablet, lo strumento più semplice è il telefonino e chi sa usare WhatsApp non ha problemi. La disponibilità dell'amministratore di condominio a effettuare prove di collegamento, eliminerà imprevisti. Molti gli amministratori che hanno realizzato le assemblee online e la partecipazione raggiunge facilmente maggioranze "bulgare", mai viste prima.