Affitti, le regole per inquilino e proprietario: ecco chi paga cosa

Il proprietario deve consegnare l’immobile in modo che sia adatto all’uso convenuto, l’inquilino lo deve restituire a fine locazione nello stato in cui l’ha ricevuto. Al primo toccano la manutenzione straordinaria, al secondo la manutenzione ordinaria. A regolare i rapporti sono gli articoli 1575, 1590 e 1576 del Codice civile. Ma si possono stabilire regole diverse.

Occhio al contratto

La determinazione delle spese a carico dell’inquilino, è libera se lo è il canone. Il proprietario, alias “locatore”, e l’inquilino, “conduttore”, possono pattuire nel contratto a chi attribuire ciascuna spesa. Le regole così fissate si sovrappongono a quelle del Codice civile. Se invece nel contratto non si dice nulla, valgono le norme di legge. Se il contratto è di quelli a “canone concordato”, con contenuto e canone fissati per legge, secondo gli accordi territoriali tra le associazione di proprietari ed inquilini, la ripartizione delle spese è regolata dalla tabella “D” allegata al Decreto MIT del 16 gennaio 2017, riprodotta nella grafica che segue l’articolo.

Vizi e spese urgenti

A causare spese a carico del locatore sono anche i difetti dell’immobile prima della consegna. Il conduttore può richiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, se scopre vizi a lui non resi noti o non conoscibili al momento della firma del contratto. Il locatore non è però responsabile, se prova che i vizi erano da lui ignorati al momento della consegna (articolo 1578 Codice civile). Sono a carico del conduttore le spese urgenti, se non ha informato subito il locatore (articolo 1577) della necessità della riparazione. Ad esempio, per l’allagamento da rottura di una tubazione, se il locatore è irreperibile, è l’inquilino a dover intervenire. Il proprietario può eccepire sulla spesa se dimostra che per la riparazione si poteva spendere meno.

In condominio

È il proprietario che deve assicurare al conduttore di poter fruire dell’immobile affittato, anche rispetto alle pretese o a difetti, anche per erogazione di servizi, dell’edificio in condominio. Il conduttore ha però l’obbligo di pagare le spese condominiali. L’obbligo scatta solo a fronte del consuntivo delle spese oppure, nel caso sia previsto nel contratto, con acconti sulla base del preventivo. È suo diritto ricevere il rendiconto redatto dall’amministratore del condominio e l’indicazione dei criteri di ripartizione adottati. Il conduttore può partecipare all’assemblea di condominio e votare per l’approvazione delle spese di riscaldamento e di condizionamento oppure, qualora l’assemblea debba decidere sulla modifica degli altri servizi: in questi casi però può presenziare ma non esprimere il voto al posto del proprietario.

Quando si paga

La Tari, la tassa sui rifiuti, è a carico dell’inquilino. Per le altre spese, l’obbligo di pagamento scatta entro due mesi dalla richiesta completa del rendiconto dell’amministratore con diritto del conduttore di chiedere i documenti all’amministratore al pari del proprietario. Anche il ritardo nel pagamento delle spese produce automaticamente la costituzione in mora. Se il contratto di affitto è di lunga durata, il conduttore può avere l’interesse a sostenere anche le spese di manutenzione straordinaria che, grazie alla detrazione dei bonus dal 50 al 110%, riducano l’ammontare delle spese. È il caso del riscaldamento, o di servizi non presenti ma quasi indispensabili, ora incentivati con il superbonus, come l’ascensore. Nel caso il proprietario non voglia essere coinvolto, se c’è il suo assenso e il contratto è regolarmente registrato, anche il conduttore può detrarre o cedere il credito e arrivare a realizzare i lavori a spese quasi zero.— 

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